【収益化】築48年の物件を建替えせずに賃貸物件化

相続してしばらくは住んでいたがすぐに空き家になった。建て替えて、自分で住むことも考えていたが、建て替え費用が高い上、子供の学校区を変更するのも嫌だったので、建て替えは断念したようでした。

そこで弊社のチラシを見てリフォームして賃貸に出すことで家賃収入にすることにしました。

物件情報

【１】所在地： 北九州市八幡西区

【２】工　期： 2ヶ月

【３】費　用： 約300万

【４】リフォーム内容：表装（ＤＩＹ施工含むリノベーション工事）/大工工事全般/電気工事全般/設備全般工事

【５】立地情報：駅から徒歩15分にある物件/15分もあれば鹿児島本線〇〇駅までいけるアクセスの良さ/近くには、スーパー、コンビニ（徒歩3分）もある/徒歩10分圏内に病院施設もある/住環境には最適。

リフォーム前の築48年の物件の状態は…

築48年なので色々な問題はありました。

• 床の傾き、建付不良、床抜けなどなど…

一見、解体しか方法がないように思われる状態でしたが、診断を行った結果は破損個所なども問題では無かったので全て直せる範囲でした。

・水周り
浴室は広く壁床はタイル張りの銀色の浴槽、トイレは洋式ですが普通便座でウォシュレットなし、キッチンは錆や油汚れも多く再生不可…

という状態でした。これぞ、「空き家」という感じです。

今回のオーナー様は、当社のＨＰの施工事例もご覧くださっており、ご理解して頂いていたので、リフォームは弊社に全てお任せというとてもありがたい進め方でご依頼いただきました。

賃貸家主になって収益化に失敗しない為のリフォーム工事には以下の項目をクリアする必要があります。

目的は？住む？・貸す？家賃相場を理解していますか？
 

1.目的（自分で住むor他人に貸す）

リフォームするにあたって目的を理解しているかは凄く大切なことです。

ご自身で住みたい、子供家族に住ませたい、賃貸にして家賃収入を得たい、賃貸にして節税対策したいetc…

目的は色々ありますが、大別すると２パターンです。

「自分が住む」or「他人に貸す」

この２つのパターンは全く別の考え方をしてください。

・自分で住む場合は自分の主観で決める

・他人に貸す場合は他人（借り主）が見てから決める

借り主に貸し主の感性は関係ありません。

借主側は、色々なお部屋を見て好みのお家を選びます。そこに貸し主側の主観は一切関係ありません。決めるのは入居予定者（他人）です。
 

目的が違えば手段も変わる！

・自分が住むためのリフォーム。

・他人に貸すためのリフォーム。

文章にするとわかりやすいのですが、自分で住むのと他人に貸すのでは全く違うのがご理解いただけたと思います。

リフォームをする時は、この違いが最重要なんです。
 

 

2.家賃相場を理解しているか？

貸す場合のリフォームでは、家賃相場の事を理解しているか？ということが重要です。
リフォーム工事をする事だけを目的に、相場を理解していない工務店や工事業者に依頼しても、そもそも借り手がつかないと家賃収入を得ることはできません。

工務店頼りで失敗している方に多いのがコレです。

・家賃の相場がわからない。

・近隣の競合物件がわからない。

このような状態では、物件の利回りも明確にできないし、近隣の入居者ニーズも解らないままのリフォームになります。

 

大家事業では、家賃相場で競合物件より頭一個抜き出ることが本当に大切なんです。
お金をかければ入居者がすぐに決まりますがその分利回りは落ちます。
しかし中途半端なリフォームでは入居者が決まりません。
 

お金をかけ過ぎず、節約しすぎず、賃貸物件を探す人が住みたいと思えるバランスのいいリフォームが重要です。
 

3.周辺地域の競合への理解

競合が多い賃貸住宅では、徹底したリサーチが必要です。

・競合はどういった物件か？

・入居者層はどのような方が多いのか？

 

入居者層は、アパート・マンション・戸建てで違ってきます。それぞれの特徴や設備を知って家賃帯との比較が出来るかどうかが肝になります。

 

例えば高齢者が多い地域ならどういった設備が必要で、その競合となる物件より高齢者が選ぶであろうポイントを見いだす必要があります。

高齢者なら

・平屋が良い。

・坂道がないほうがいい。

などと、いう方もいますが実際はそんなことではありません。

70歳の高齢者の方でも

・静かなところが良い

・ペットを飼いたい

という理由で探す方もいます。このお客様の検索エリアに戸建でペットが飼える物件がなかったのです。

実際に探している方の相場を理解したリフォームや募集条件を設定することが出来るかどうかなのです。

 

リフォーム工事の業者選びは絶対に

「安くできます」

という言葉に釣られてはいけません。

家賃相場のことや競合物件のことすら知らない（調べてもない）業者には気をつけてください。
逆にお金をかけてリフォームをすれば良いってことでもありません。
 

4.デザインの差別化

平成25年の調査では北九州市の住宅総数は496,630戸で、そのうち71,160戸(14.3％)が空き家となってます。空家数は今後もさらに増加していくと言われています。
もし空き家を持っているなら、その空き家は、この数多くある空き家の中で『見つからない物件』にしたいですか？それとも、『見つかりやすい物件』にしたいですか？

賃貸物件探しは、約90%がインターネット検索です！

賃貸住宅を探される方の殆どがインターネット（ＰＣ、スマホ）を使います。まずは、そのインターネットページの中で、入居を検討している方の目につかないといけません。
人目に触れないのは物件がないのと変わらないのです。

インターネットには空き家がいっぱい掲載されています。ということは、白の壁に茶色の床のような普通のリフォーム（原状回復程度）では、競合物件との違いもないのでスルーされる可能性が高いということです。

埋もれていかない為には、アパート・マンション・戸建てのそれぞれの特徴を生かし、競合物件とは違うものに仕上げなければなりません。

 

普通、業者さんは決められたものを決められた通りに工事をするだけなので、予算内で差別化されたデザインにするのは、とても難しいのです。

定番のデザインや良くある設備、量産品の建材を使いリフォームするのは得意ですが、オリジナリティのある目立たす為のデザインは別物なのです。

工事会社とは別に、デザイナー発注すると予算がオーバーします。賃貸住宅の場合は、家賃収入（大家さんの収益）を考えないといけない為、予算を気にせず、好きなデザインで工事をすることはありえません。

リフォームで気をつけること

・予算内で工夫したリフォームをする

・設備を意識したリフォームをする

・インターネットで目立つリフォームをする

・案内しやすい(したくなる)リフォームをする

入居者をつけたいのであれば「原状回復」と言う言葉は忘れてください。

長期空室や空き家でお困りのオーナー様は是非一度、弊社へご相談下さい。